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Immobilien - ein schlechter Sachwert?

Immer mehr Menschen sorgen sich um Ihr Erspartes.

28.11.2011  Daher ist es nicht verwunderlich, dass ein Großteil des Kapitals in den Immobilienmarkt investiert wird. Im Gegensatz zur allgemein vertretenen Meinung, dass "Betongold" im aktuellen Umfeld die einzig wahre Anlageform darstellt, betrachten wir die Sachlage wesentlich differenzierter.

Bei oberflächlicher Betrachtung lassen die sehr moderaten Hypothekenzinsen und der negative Realzins die Überlegungen des Anlegers nachvollziehbar erscheinen, sich - in Erwartung weiterer Inflationsschübe - mittels Bankfinanzierung Immobilieneigentum zuzulegen. In Wahrheit ist die kreditgehebelte Investition bei fehlender Vermögenssubstanz ein finanzwirtschaftliches Abenteuer. Überdies verbaut sich der Anleger regelmäßig die Chance sein Vermögen zu diversifizieren.

Die Immobilie ist per definitionem immobil und bietet somit eine wunderbare Angriffsfläche für einen staatlichen Zugriff. Bereits heute spiegelt die Gesetzgebung und herrschende Rechtsprechung die Relevanz der zahlenmäßig überlegenen Wählergruppe der Mieter wider. Anders als Aktien sind Immobilien politisch betrachtet kein zwingend schützenswertes Produktivkapital. Und im Gegensatz zu Edelmetallen ist Immobilienbesitz angesichts (digitalisiert vorliegender) Grundbücher nicht zu verheimlichen.

Bereits zum aktuellen Zeitpunkt zeichnet sich angesichts desaströser Staatsfinanzen die Wiedereinführung der Vermögensbesteuerung ab. Es gibt leider keinen Grund anzunehmen, dass Immobilienbesitz dabei sonderlich gut abschneiden wird. Das aktuelle Beispiel in Griechenland mag potentiellen Immobilienkäufern eine Warnung sein: dort wird eine Sondersteuer von 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr über die Stromrechnung einkassiert.

Es sind aber auch andere staatliche Zwangseingriffe denkbar: So sind Mietpreis-Stopps im Inflationsszenario eine realistische Option. Durch die Untersagung einer Mietpreisanpassung würde der Staat die Bevölkerung (in Zeiten galoppierender Inflation) ruhig halten; die Vermieter verlören durch nominell gleichbleibende Mieten bei gleichzeitig ansteigender Instandhaltungskosten permanent an Kaufkraft. Neben der detaillierten Erfassung des Immobilienvermögens im Zuge der aktuellen Volksbefragung ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in mehreren Bundesländern (von 3,5 auf 5 Prozent) ein weiteres Indiz für diese Entwicklung.

Die Älteren unter Ihnen werden sich vielleicht noch an das 1952 verabschiedete Lasten-ausgleichsgesetz erinnern. Die Kombination einer Zusatzbelastung durch Zwangs-hypotheken, die faktische Aufwertung der Immobiliendarlehen, eine zwangsläufige (wenn auch temporäre) Abwertung des Immobilieneigentums und den in Bankkredit-verträgen üblicherweise getroffenen Vereinbarungen bei Wertunterdeckung (Pflicht zusätzliche Sicherheiten zu stellen) birgt erheblichen Sprengstoff…!

Fazit


Immobilien sind grundsätzlich reale Werte, vorausgesetzt diese befinden sich in erstklassigen Lagen und sind eigenkapitalunterlegt. Andererseits sind Immobilien gefährdete Sachwerte, da der innere Wert einer Immobilie durch denkbare externe Faktoren negativ beeinflusst werden kann; im Einzelnen durch die (Miet-) Gesetzgebung, Zahlungsfähigkeit der Mieter (auch bei massiver "Inflation"), steuerrechtliche Verschärfungen oder gar Vermögensabgaben. Darüber hinaus wirken auch staatliche Zwangsmaßnahmen drastisch auf die Wiederverkaufswerte der Immobilien (in diesem Zusammenhang sei Art. 15 Grundgesetz in Erinnerung gerufen).

Demzufolge sind Immobilien in erster Linie nach einer Inflationskrise ein lohnendes Investment: Im Zuge eines zu erwartenden Anstiegs von notleidenden, vornehmlich stark fremdfinanzierten (Kapitalanlage-) Immobilien durch eine systemische Neuordnung, steht ein erhöhtes Angebot wenig Kaufkraft (Nachfrage) gegenüber - eine solche Entwicklung führt zwangsläufig zu (ggfs. stark) sinkenden Werten! Aktuell erkennen wir gar Marktüberhitzungen aufgrund des Nachfrageüberhangs durch Flucht in das vermeintlich inflationsgeschützte Betongold; dabei ist festzustellen, dass aktuelle Kaufpreisfaktoren bestehende Lage und notwendige Mietrendite nicht mehr widerspiegeln.

Konsequenz


Aktuell sollte der Anleger sein Augenmerk primär darauf legen, dass er seinen Immobilienbestand (insbesondere die selbstgenutzte Wohnimmobilie) entschuldet. Bevor der Investor weitere (möglicherweise kreditgehebelte) Engagements in Betracht zieht, ist es klug seine Verschuldungsquote zu senken (wir empfehlen eine Eigenkapitalquote von - mindestens – 50 Prozent des aktuellen Verkehrswertes vorzuhalten) und bestehende Anlagen und Sparpläne aus dem Blickwinkel erhöhter Tilgungen auf Wirtschaftlichkeit und Zielerreichung zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen.

Obiges vorausgesetzt gilt es für den Anleger ein robustes Sachwertportfolio aufzubauen. Dabei halten wir die substanzstarke Immobilie in ausgewählten Lagen nach wie vor für einen elementaren Baustein im Vermögensportfolio – aber ausschließlich unter der Voraussetzung, dass eine geringe Fremdkapitalquote sowie ein im Verhältnis zum Gesamtvermögen angemessener Immobilienanteil gewährleistet ist. In diesem Zusammenhang empfehlen wir zwecks Diversifikation Grund und Boden außerhalb Europas sowie ergänzend werthaltige Gewerbeimmobilien-Engagements ohne Betreiber-Risiken.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Expertise für die Bewertung und ggfs. Neuausrichtung Ihres privaten Immobilienportfolios zur Verfügung und bieten Ihnen hochinteressante Alternativen zum Direktkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

 
Immobilienanlage ganz einfach
 
Artikel: Geschlossener Immobilenfonds

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