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Pflegeimmobilien sind tückische Geldanlagen

Glaubt man den Versprechungen der Anbieter, sind Pflegeheime eine todsichere Geldanlage! Seit Jahren verdienen sich die Entwickler und Verkäufer von Pflegeappartements eine goldene Nase mit dem Abverkauf dieser vermeintlichen Sorglos-Immobilien. Die dem Käufer in Aussicht gestellte Rendite wird sich jedoch in vielen Fällen als Illusion erweisen.

11.02.2016  Richtig ist, dass der Eigentümer eines bspw. 18 Quadratmeter „großen“ Appartements auf Basis eines langfristigen Betreiberpachtvertrages ohne Verwaltungsaufwand seine Miete monatlich auf das Konto überwiesen bekommt. Zumindest so lange der Pflegedienstleister nicht zahlungsunfähig wird – denn auch das soll schon vorgekommen sein. Denn auch wenn der Staat die Einnahmen durch die Pflegeversicherung garantiert, wird Ihnen kein wahrheitsliebender, auch nur halbwegs fachkundiger Mensch garantieren können, dass sich die Pflegevereinbarungen und Standards innerhalb der kommenden 15 bis 20 Jahren definitiv nicht verändern können/werden. Sollte sich herausstellen, dass die Pflegesätze für die kommende Generation in der Breite nicht mehr finanzierbar sind (was angesichts der demografischen Entwicklung und den schon heute erkennbaren Grenzen für die Ausweitung des Sozialstaates durchaus möglich erscheint), könnte das Objekt in 20 Jahren nur noch einen Bruchteil von heute Wert sein.

Immerhin, falls die Lage des Pflegeheims attraktiv ist und zwischenzeitlich kein moderneres Objekt in der Nachbarschaft entstanden ist, kann das Pflegeheim vielleicht mit einem Preisabschlag neu vermietet werden. Oder das Haus wird durch eine umfängliche Modernisierung auf den neusten Stand gebracht - das Nachteilige daran ist, dass der Eigentümer des Pflegeappartements das (anteilig) direkt oder indirekt bezahlen muss - und schon zeigt der Renditezeiger abermals gen Süden… Daher verbietet sich bei Renditeberechnung von Pflegeimmobilien die gemeinhin unterstellte Wertsteigerung – selbst die Unterstellung eines Werterhalts ist bei konservativer Betrachtung nicht seriös!

Deshalb empfehle ich Ihnen den Besuch von in die Jahre gekommenen Pflegeheimen aus den 80er Jahren. Diese sind in der Regel abgewohnt und entsprechen weder dem Zeitgeist noch dem heute notwendigen Funktionsbedarf. Versetzen Sie sich in die Lage des Pächters: Würden Sie ein 20 oder 25 Jahre altes Pflegeheim anmieten, wenn keine Aussicht auf Vollbelegung besteht? Wahrscheinlich nicht. Oder nur mit ordentlichen Abschlägen. Für den bzw. die Eigentümer der Pflegeimmobilie hat sich mit der (fehlenden) Folgebelegung Wert der Anlage im Jahr 2035 somit ggfs. halbiert oder im schlimmsten Fall gar in Luft ausgelöst! Und nun rechnen Sie die Rendite Ihrer Anlage über den Gesamtzeitraum bitte erneut aus...

Konkret: Ihnen wird ein Zins von bis zu 5,5% versprochen. Verschwiegen wird Ihnen jedoch, dass Sie Ihre Einlage nicht mehr zurückerhalten oder bestenfalls nur noch einen Teil davon. Ein vollständiger Werterhalt wird nur in wenigen Ausnahmefällen realisiert werden können. Die Anbieter der Pflegeimmobilie werden immer mit der beeindruckenden, jahrzehntelang positiven Wertentwicklungskurve von Wohnimmobilien hantieren. Das Problem dabei ist: eine Pflegeimmobilie ist keine Wohnimmobilie und daher gelten andere Spielregeln! Die Verkäufer haben (sollten Sie überhaupt über das Fachwissen verfügen) aus nachvollziehbaren Grund gar kein Interesse solche Diskussionen zu führen und fabulieren von „blühenden Pflegelandschaften“.

Daher lautet meine Empfehlung: Erwägen Sie den Kauf eines Pflegeimmobilie, schauen Sie sich die Offerte genau an und betrachten die Effekte über den gesamten Lebenszyklus. Im Fall einer in Aussicht stehenden Eigennutzung (auch Familienmitglied) kann der Kauf eines Pflegeappartements schon deshalb sinnvoll sein, weil hier emotionale Faktoren im Vordergrund stehen und die Rendite sekundär ist. Dem reinen Kapitalanleger bieten sich jedoch in aller Regel wesentlich sicherere und renditestärkere Anlagen an, weil am Ende der Pachtzeit effektiv kein oder ein sehr viel geringerer Immobilienwert besteht als zum Kaufzeitpunkt. Nicht zuletzt sind die nicht selten durch Banken angebotenen, mittels Fremdfinanzierung gehebelten Investitionen bei klarem Verstand nur als „Russisches Roulette“ bezeichnen.


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